Kewajiban BPHTB dalam Transaksi Lelang Properti

Foto: Hubungan Masyarakat DJKN

Bagi wajib pajak yang melakukan transaksi properti melalui mekanisme lelang, perolehan tersebut merupakan salah satu bentuk perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang menimbulkan konsekuensi perpajakan. Salah satu kewajiban yang melekat bagi pemenang lelang adalah pemenuhan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).
BPHTB termasuk jenis pajak daerah yang ketentuannya diatur khusus di UU Hubungan Keuangan Pusat dan Daerah (HKPD). Mengacu pada Pasal 44 ayat (2) UU HKPD, objek BPHTB adalah perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. Salah satu bentuk perolehan hak atas tanah dan atau bangunan yaitu pemindahan hak karena penunjukan pembeli dalam lelang. Dengan demikian, pemenang lelang harus membayar BPHTB atas properti yang dimenangkannya.
Adapun saat terutangnya BPHTB dalam transaksi lelang ditetapkan secara otomatis pada tanggal penunjukan pemenang lelang. Sehubungan dengan hal tersebut, pemenang lelang wajib terlebih dahulu melunasi BPHTB sebelum mengurus akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan serta risalah lelang.
Kewajiban ini didasarkan pada ketentuan bahwa bukti pembayaran BPHTB merupakan dokumen persyaratan yang harus dipenuhi sebelum Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) atau notaris dapat menandatangani akta pemindahan hak atas tanah dan/atau bangunan (Pasal 60 ayat (1) Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023).
Selain kewajiban pelunasan BPHTB, Kepala Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) wajib terlebih dahulu meminta bukti pembayaran BPHTB sebelum menandatangani risalah lelang. Demikian pula, Kepala Kantor Pertanahan hanya dapat melakukan pendaftaran atau pengalihan hak atas tanah setelah wajib pajak menyerahkan bukti pembayaran BPHTB sesuai dengan ketentuan yang berlaku.
Berdasarkan UU HKPD, pemerintah daerah dapat menetapkan tarif BPHTB maksimal sebesar 5%. Adapun besaran pokok BPHTB yang terutang dihitung dengan cara mengalikan nilai perolehan objek pajak (NPOP) setelah dikurangi dengan NPOP tidak kena pajak (NPOPTKP) dengan tarif BPHTB.
Sebagai contoh, DKI Jakarta, lewat Pasal 39 dan Pasal 40 Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024, mengatur pemberian hak baru atas tanah sebagai kelanjutan dari pelepasan hak atau pemenang lelang atas tanah dan/atau bangunan di wilayah DKI Jakarta wajib membayar BPHTB dengan tarif sebesar 5%. Dasar pengenaan BPHTB tersebut ditentukan berdasarkan nilai lelang atau Nilai Jual Objek Pajak (NJOP), dengan menggunakan nilai yang lebih tinggi. Selanjutnya, nilai tersebut dikurangi dengan NPOPTKP sebesar Rp250 juta, yang berlaku untuk perolehan hak pertama oleh wajib pajak di wilayah Provinsi DKI Jakarta.